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自己資金500万円からの不動産投資出来ますか

1 :YUI:2007/04/22(日) 00:49:23 ID:???
不動産投資考えてます資金は500万位、誰かアドバイスして下さい

2 :ヨン様:2007/04/22(日) 00:55:30 ID:9d7SniGE
十分できます。あとはローンを取り組んだ際利回りがいくらでまわるか計算することだね。

3 :YUI:2007/04/22(日) 01:01:21 ID:???
さっそくのお返事ありがとうございます。初心者なんで、詳しく教えていただけたら幸いです。どんな物件がいいですか。

4 :名無し不動さん:2007/04/22(日) 01:04:45 ID:???
可能かといわれれば可能
しかし不動産投資=大規模ババ抜きです
中古物件とかババだらけなので要注意

5 :YUI:2007/04/22(日) 01:10:37 ID:???
みなさん、いろいろアドバイスありがとうございます。中古物件はババ抜きなのですね。それでは新築で考えます。

6 :ヨン様:2007/04/22(日) 01:13:51 ID:9d7SniGE
首都圏は価格が高いから地方の物件がオススメだよ!土地も安いし、建物価格もお手頃だし。

7 :YUI:2007/04/22(日) 05:36:23 ID:???
ヨン様ありがとう。首都圏より地方の都市の物件がいいのですね。私は東京在住ですが、地方で買えるか少し心配です。

8 :名無し不動さん:2007/04/22(日) 13:36:37 ID:wZWKuq1g
http://wakuwaku21u.web.fc2.com/

9 :名無し不動さん:2007/04/22(日) 13:42:47 ID:???
また狂人がスレ立てたのかw
よっ基地外w

10 :名無し不動さん:2007/04/22(日) 14:02:01 ID:RLpUyIzF
貧乏人は巣に帰ってください。

11 :名無し不動さん:2007/04/22(日) 14:11:58 ID:J8nnaTOk
自身でTMKを設立して、証券化させればいいじゃん。ノンリコース70%でエクイティー30%=500万なら約1800万の投資に対してネットで投資地域や借入金利にもよるけど11〜13%で利回るだろうね。倒産隔離で不動産以外にリスクが及ばないし。

12 :ヨン様:2007/04/22(日) 15:10:48 ID:9d7SniGE
YUIさんは東京在住ですか。東北だと以外と安いよ!仙台の物件なんかいいんじゃないですか?価格も安いし、それなりに賃貸相場も高いし、いいと思うけどな。

13 :YUI:2007/04/22(日) 15:21:22 ID:HEJI/Wvg
皆さんアドバイスありがとうございます。ヨン様!仙台はしばらくいたので少し安心かも、学生向けと一般(?)だったらどっちがいいですか。また、それぞれの特徴とかあったら教えて下さい。

14 :名無し不動さん:2007/04/22(日) 16:45:51 ID:J8nnaTOk
仙台は過熱気味で1Rは供給過多を起こしています。築3年以上の物件は淘汰されています。よほど賃料を下げるか広告料を増やさない限りは安定稼働は見込めません。

15 :YUI:2007/04/22(日) 17:01:02 ID:HEJI/Wvg
ためになります。ありがとうございます。

16 :名無し不動さん:2007/04/22(日) 17:11:33 ID:???
しっかし自演ってのは醜いな。気づいてないと思ってるのは本人だけだもんなw

17 :名無し不動さん:2007/04/22(日) 21:46:45 ID:???
>>11
ムチャ言うなよ。
机上の理論だとそうなるが、TMK設立にどれだけ時間と労力かかると思ってんだ。
時間をコストに換算してみろ。500万どころの話じゃねえよ。

18 :名無し不動さん:2007/04/23(月) 00:31:42 ID:???
また変なスレ建ったね。
でも面白いので見学させてください。

19 :名無し不動さん:2007/04/26(木) 20:16:17 ID:PcOtuthw
沖縄米軍再編でグアムは不動産ブーム
http://news.ameba.jp/2007/04/4400.php

20 :名無し不動さん:2007/05/02(水) 21:52:28 ID:???
500万でできるならマンション買わなきゃよかった。
下手に一室とか買うと効率悪いよね。

21 :名無し不動さん:2007/05/06(日) 19:01:33 ID:???
REITで十分

22 :名無し不動さん:2007/05/07(月) 21:37:07 ID:???
REITだと暴落の可能性あるんじゃない?特に最近上がりすぎ。
反動がこわい。
利回りも下がってきてるし。

23 :名無し不動さん:2007/05/13(日) 05:20:24 ID:???
フルローンで成功されてるかたいませんか?
是非体験談をお聞かせください。

24 :名無し不動さん:2007/05/13(日) 05:23:43 ID:???
>>23
あほがまた自演巡回始めよったか
朝からあほやのぉ

25 :名無し不動さん:2007/05/13(日) 05:35:59 ID:???
なんだ寝たのか

26 :名無し不動さん:2007/05/13(日) 11:34:21 ID:???
自演じゃないよ。1とは関係ない。
話題がないのでレスつけてみた。

27 :名無し不動さん:2007/05/13(日) 21:02:12 ID:???
勇気あるチャレンジャーはいないですか?
是非成功を自慢してください。

28 :名無し不動さん:2007/05/13(日) 23:05:08 ID:cSXSyrcQ
ワンルーム1室なんてやめたほうがいいよ。空いたら終わり。

29 :名無し不動さん:2007/05/14(月) 00:17:45 ID:???
1室じゃなくアパートマンションで一棟やってる人の話が聞きたい。
採算ラインは利回り何%くらい?

30 :名無し不動さん:2007/05/17(木) 00:40:51 ID:JxqMmb5P
http://sashinenikki.blog102.fc2.com/

31 :名無し不動さん:2007/05/17(木) 01:16:08 ID:???
>>29
新築で表面6%。築30年で8%。

32 :名無し不動さん:2007/05/29(火) 19:06:59 ID:OD9tG0zq
だいたい500万だとワンルームだな。以下のサイトは俺もよく利用するけど、
利益が低いから、練習程度にはいいかな??

http://www.f-toushi.jp/index.html
http://www.amenity-staff.com/toshi/

33 :名無し不動さん:2007/05/29(火) 19:32:47 ID:???
住友林業ホームサービスの自由が丘支店の

若松央典くん、元気かい。



34 :名無し不動さん:2007/06/27(水) 23:55:02 ID:F9tNTyx4
http://sashinenikki.blog102.fc2.com/
これで勉強しろ

35 :名無し不動さん:2007/07/07(土) 14:54:24 ID:q31QgmGZ
まあ、辞めとけ

36 :名無し不動さん:2007/07/15(日) 12:46:27 ID:???
500万ということは資金的に余裕が無い方だと思うのですが。
元本保証の銀行の定期預金で運用されたほうがよろしいかと。

37 :名無し不動さん:2007/07/21(土) 02:24:17 ID:yI6tI3h3
初心者もプロも楽に情報収集  収益物件情報サイト
http://eezeezeez.blog93.fc2.com/blog-category-2.html

500マソとニーズを登録したら不動産屋が勝手に紹介してくれる
匿名での質問OKだそうだ


38 :名無し不動さん:2007/07/21(土) 03:05:51 ID:???
沢尻エリカ 愛人疑惑!? 超高級マンションを買い与えたのはあの人物

グッドウィル・グループ折口会長が世間を騒がせているが、そのド派手な交遊録が波紋を呼んでいる。
一部報道によると、沢尻エリカをはじめ、岩佐真悠子、矢吹春奈、南明奈らに手を出していたことがウワサされており、
中でも沢尻エリカとの"親密な関係"が明らかになってきた。
ある芸能プロ関係者によると2人が知り合ったのは4年ほど前。沢尻と男関係のもつれで大ゲンカしたサエコの紹介だ。
サエコとの関係が良好だった時代に折口を紹介された沢尻は、そのまま折口を奪うカタチとなったのだ。
ちょうどこの頃から、沢尻は都内一等地・白金のマンションに一人暮らしを始める。
都心を見下ろす15階建ての超高級マンションで、当時はデビューして数年、ブレイク前のグラビアアイドルだった沢尻には
明らかに不釣合いな物件。2LDKくらいある広々とした部屋に、中川翔子ら「沢尻会」の初期メンバーたちが集まり、
夜な夜なドンちゃん騒ぎを繰り返していたという。
このマンションを沢尻に買い与えたのが折口、つまり初期・沢尻会のスポンサーだったのだ。
(以下引用)
「折口は白金の沢尻のマンションに出入りしていました。というよりも、そのマンション自体、折口が買い与えたか、
貸していたんじゃないかとも囁かれていたんですよ。
ですけど、当時は折口がいったいどんな人物なのか、沢尻以外はよく把握していなかったみたいです。
『このオッサンよく見るけど、誰だ?』みたいな感じで」
2、3年前まで沢尻はその高級マンションに住んでいたと言うから、折口との関係も最近まで続いていたということでしょうか。
介護報酬で不正請求したお金がこんな使われ方をされていたワケです…

39 :名無し不動さん:2007/07/21(土) 09:19:51 ID:S3WS6jOT
ピンハネ屋だも、人格も品格も無いでしょ。

40 :名無し不動さん:2007/07/21(土) 14:31:37 ID:Zn4dQHF7
まあ介護は赤字だからね

41 :名無し不動さん:2007/07/23(月) 20:58:48 ID:qzQpPdE9
>31
築30年で8%って 
補修費はどうすんだ
ボランティアで投資するのか?
最低 15%ぐらい必要だろ


42 :はな:2007/07/23(月) 21:47:34 ID:++kguDJT
500万あればそれ頭金にして月々2〜3千円で新築1R買えるよ!

43 :最強スピーカ作る1:2007/07/23(月) 21:58:18 ID:???
500万で投資しようなど考えるな。

金を損するだけだ。

大事に蓄えておき、無駄が無いように使いきりなさい。

例えばこの500万円は海外旅行20回分と考えれば良い。

20箇所も世界を回れるのだから、ほとんど世界一周旅行だろう。

44 :名無し不動さん:2007/07/24(火) 19:11:04 ID:Dk48S7WF
地方都市 札幌や福岡なら
中古1Rなら 500万で十分だと思うが
東京だともう優良なとこは無理だろう

45 :名無し不動さん:2007/07/24(火) 20:01:03 ID:???
都心の一等地の場合
建物価格のほうが圧倒的に少いのだ

46 :名無し不動さん:2007/09/08(土) 00:18:14 ID:0RteGPvO
結構色んなサラリーマン大家がいるようだ。中にはほとんど自己資金を使っていない人もいる。ただし、ある程度の見せ金としての自己資金は金融機関に対しては必要。
これは親に低利で借りれば解消。

http://baby.6.dtiblog.com/
http://ritaia.seesaa.net/
http://investment-it.com/
http://www.superfp.com/000106.html
http://www.geocities.co.jp/WallStreet-Bull/8040/

47 :名無し不動さん:2007/09/08(土) 03:28:28 ID:XVP/WFTY
500万円頭金でローン数千万で住宅一戸買って賃貸だと、
利回りは500万円を分母に計算するの?

48 :名無し不動さん:2007/09/12(水) 07:40:11 ID:d4QOyGi0
誰でもアパート・マンションのオーナーに!!
画期的なシステムで誰もが金持ちに!
お金が無くても土地がなくても社会的信用がなくても大丈夫です。
http://www.shinoken.com/

49 :名無し不動さん:2007/09/12(水) 20:39:06 ID:ePs1l1/X
サラリーマンで不動産投資で成功する人、しない人の違いは
「頭金ゼロ」で不動産を継続して購入できるノウハウを、知っているか
知らないかの違いだけだったりするんです。

実は、収益不動産投資で成功することは、とっても簡単なことなのです。

不動産投資で5ヵ月後にはリタイア!!!60日間返金保障付!

http://www.infotop.jp/click.php?aid=37546&iid=8036

50 :名無し不動さん:2007/09/14(金) 12:12:37 ID:xxk/oUOw
今から15年間の単身者世帯数の予測を調べてみなさい。
必要戸数は現在の半分以下になるはずです。
当然、新築賃料も20〜50%位は下がるでしょう。
当然、空率率も20〜50%位まで上がます。(築10年以上物件)
そのころ表面利回り10%を切ると売却価格は一気に下がるでしょう。
今が築15〜20年のマンションで投資をお考えの方。
全部キャッシュで実利回り15%位でなきゃよくてトントンでしょう。
(利回りの元となる賃料はインターネット掲載募集中物件の平均賃料の
5〜10%マイナスする必要があります。オーナーチェンジ物件ならなお
さら相場をチェックしましょう。平均値は募集中賃料より成約賃料が必ず
低いからです。ましてネット掲載しているものは割高なものが多い。)

51 :名無し不動さん:2007/09/16(日) 00:47:45 ID:3iiVm0+h
http://sashinenikki.blog102.fc2.com/
こんな物件がほしい!!

52 :名無し不動さん:2007/09/17(月) 00:24:38 ID:hPeMAPqq
全然、出来ますよ!私はエスグラントでしました

53 :名無し不動さん:2007/09/18(火) 15:40:08 ID:???
岡山とか広島あたりはどう?

54 :名無し不動さん:2007/09/18(火) 18:23:59 ID:cIeiz/NH
今回、高利回りの投資物件の利回りについて考えてみます。
意見がある人はレスください。よろしくお願いします。
たとえば、
販売時の利回り20%で200万円のH4年築ワンルームマンションを投資用として購入したとする。
もちろん、全額現金です。
販売時利回り20%なので月額3万3千円(年間40万円)の収入となります。
毎月の管理費と積立修繕費が7千円と5千円 固定税が年間2万円程度なので、維持費が
月額1万3666円かかります。
すなわち毎月は1万9334円(年額23万2千円)の収入となります。
ワンルームなので4年に1度の割りで入居者が入れ替わると仮定しその空室期間を2ヶ月としてみます。
その退去時にリフォーム代が20万円(賃料の半年分)かかるとします。
年額(232000円×48ヶ月ー200000円)÷50ヶ月=218720円
購入額に諸経費(登記費用、取得税)を1割として単純に足します。
200万+20万円=2200000円
さて購入当初の20%利回りはどうなったでしょうか?
当初4年の利回りは218720÷2200000×100%=9.9%
なんと購入時表示してあった利回りの半分以下ではないですか?
しかも賃料は相場より割高だった見たいで、購入後即貸す場合2万5千円は切りそうです。
4年後は、もっと落ちるでしょう。
まさに数字のマジックです。


55 :名無し不動さん:2007/09/18(火) 18:34:33 ID:cIeiz/NH
訂正です。
年額(232000円×4年−200000円)÷4×48÷50ヶ月=174720円
当初4年の利回りは174720÷2200000×100%=7.9%

56 :名無し不動さん:2007/09/20(木) 14:51:06 ID:???

マルチ乙

57 :名無し不動さん:2007/09/29(土) 01:20:26 ID:???
>>54
>利回り20%で200万円のH4年築ワンルームマンション
場所とu数と物件名は?
因みに、その設定だと
価格 2,000,000 円
家賃 33,000 円
管理費 7,000 円
修繕費 5,000 円
固都税 20,000 円
表面利回り 19.80%
実質年間家賃 11.60%(固都税引いて)
だけど?

>空室期間を2ヶ月としてみます。
どこか知らないが200万程度の物件の空室期間がたった2ヶ月なんてないないw

>その退去時にリフォーム代が20万円(賃料の半年分)かかるとします。
リフォーム代が賃料の半年分って?www
じゃー家賃10万の広尾とか恵比寿の物件と家賃が8万の文京区の物件で
築年と広さが同じだったとしてもリフォーム代が20%も違うのかよ?wwwww



58 :名無し不動さん:2007/09/29(土) 01:21:23 ID:???
>>54
つづきな。

>購入額に諸経費(登記費用、取得税)を1割として単純に足します。
登録免許税と取得税は固定資産税の評価額によって変わるか買値とは全く関連性はないけど?www
ちなみに書士の報酬は書士によってまちまちなんだけど?なんで購入額の1割なんだ??www

>しかも賃料は相場より割高だった見たいで、購入後即貸す場合2万5千円は切りそうです。
賃料が25%も下がるってどんな物件だよ?wwwwww

>4年後は、もっと落ちるでしょう。
4年後は18,750万円ですか???wwwwww

>まさに数字のマジックです。
適当すぎる、非現実的な数字を適当に並べて
「まさに数字のマジックです。」なんて言われてもなぁwww

まさに 言 葉 の マ ジ ッ ク で す な www

って言うか、マジレスすると あ ん た ド 素 人 だ ろ wwww



59 :名無し不動さん:2007/09/29(土) 09:16:27 ID:???
>>50
それはどけのド田舎の話ですか?w


60 :名無し不動さん:2007/09/29(土) 20:37:53 ID:3HxrdyeS
500万を頭金でつかわずフルローン組める物件探すべき。
http://money.yahoo.co.jp/column/company/ead/celebrated/person4/070926_person4.html
ロバートキヨサキは一年家賃が滞っても大丈夫なキャッシュを用意しろって言っている。

61 :名無し不動さん:2007/10/09(火) 00:57:14 ID:+v9zRAJn
http://www.hudosan.bz/
不動産投資 Wiki

投資家仲間同士で、不動産の知識やテクニックを分かち合おう。

62 :横レスすまん:2007/10/09(火) 02:08:17 ID:CKGMm7zb
>>57>>58の方が素人に見えるぞ。
それから。借入金なしなら登記は書士に依頼しなくても、自分で簡単にできる。

63 :名無し不動さん:2007/10/25(木) 12:12:43 ID:sFlwEnlS
>>62
漏れもそう思う。

ちなみに>>62の話は抵当権の設定のない、所有権の移転だけだったら
自分で簡単にできるってこと?
それ知らなかったよ。高い費用払っちゃった。
漏れも素人だなorz


64 :名無し不動さん:2007/10/25(木) 13:05:19 ID:l7No7bQ/
>>63
抵当権をつけると金融機関ヒモツキの書士が絡むから、ほぼ言いなりの報酬がかかる。
借入金がないなら、自分で簡単に登記ができる(登録免許税はかかる)。
登記のやり方は法務局のHPやネットで検索し、簡単なのを作ったら、一度法務局の相談コーナーで見てもらう。
書士の報酬5万くらい浮くかな。

65 :名無し不動さん:2007/11/19(月) 17:08:38 ID:???
今投資中だ

66 :名無し不動さん:2007/11/22(木) 19:56:22 ID:g1zLpDUm
NOI CCR DCR …
頭がこんがらがってくるぜ怒

あと法務局行くとか銀行に事業計画書出すとか
月〜金22時まで激務のリーマンには無理なんすけど涙

67 :名無し不動さん:2007/11/22(木) 20:43:22 ID:???
不動産投資は時間も知識もない奴が手を出すもんじゃないよ

大人しく金でも買っとれ

68 :名無し不動さん:2007/11/24(土) 11:18:32 ID:EoC0WyLH
賃貸も1つの事業
・住み続けてくれる人
・きれいに使用してくれる人
・自殺や火事の事故をおこさない人
・家賃を滞納しない人

どこかにこんな賃貸人はいないのか? → 自分しかない。

まず、自宅を買って、次に親戚用に買う。その後、他人向けに買う。


69 :名無し不動さん:2007/11/26(月) 03:43:03 ID:GV4iQCKp
海外も視野に入れれば、500万あればかなりの
投資ができるって知人から聞いたよ。

http://srv.zz.tc/vietnam
こんなセミナーもあるし、まずは情報を集めまくるとこからですかねぇ


70 :名無し不動さん:2007/11/26(月) 13:31:07 ID:PFThT3Pi
自宅用は不動産投資とは言わん。
ローンだけが残り何の収益を生みださない。

71 :名無し不動さん:2007/11/26(月) 22:37:24 ID:IzX8V2WN
マンション買う買わないのスレ読むと、
自宅も投資と同じと考えている人が多いい。


72 :名無し不動さん:2007/11/27(火) 07:14:17 ID:ex0K3FEo
>>71
それはつまり自宅を買うときも投資物件買うときと同じ目線を持てっていうことだ。
他人じゃ住んでくれないようなボロ物件買って脳内利回りを上げよう。

73 :シティーグループ:2007/11/30(金) 15:01:37 ID:???
僕は、年間28%で投資マンションを回してますよ。

74 :名無し不動さん:2007/11/30(金) 23:28:57 ID:J1bBJi8J
だからどうしたバカヤロウ

75 :名無し不動さん:2007/12/01(土) 12:34:01 ID:jkye3QT6
ボロ物件買えばその位の利回りは簡単。
出口まで含めて買うのがプロ。

76 :名無し不動さん:2007/12/01(土) 12:38:25 ID:jkye3QT6
ボロ物件買えばその位の利回りは簡単。
出口まで含めて買うのがプロ。

77 :名無し不動さん:2007/12/09(日) 14:27:07 ID:oEyEhjJD
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/
こんなの欲しいわ

78 :名無し不動さん:2007/12/09(日) 17:19:33 ID:???
ソシアル馬鹿乙

79 :名無し不動さん:2008/01/03(木) 01:42:58 ID:cGlk24yz
>>1

マジレスすれば、500万でも、RCで
築10年以内、表面15%以上、地方、首都圏問わず、
政府の人口推計で2030年で100%以上の政令指定都市、
105%以上の人口20万以上の都市 それ以下の人口なら
人口5万以上で110%以上の都市 の駅10分以内、
もしくは在校生1万人以上の大学徒歩5分以内
間取りトイレ.バス別 25u以上、
ヤフー、アットホーム、HOMESなどで競合物件の家賃と比べて
妥当な額で9割以上回っていて、
積算が購入価格を越えている。もしくは、
固定資産評価額の1,3倍以内なら
建物の割合が高く、交渉で建物7割位で買えるなら
1億の物件フルローンで大丈夫、

80 :名無し不動さん:2008/01/03(木) 08:29:46 ID:oIkNUDGz
無茶すんな。フルローンだせばいいつうもんじゃない。昨年あたりから破綻する人が多過ぎる。今年はさらに増えるだろうな。

81 :名無し不動さん:2008/01/03(木) 08:42:01 ID:cGlk24yz
>>80

その通り、だから>>79の条件を満たす物件なら
フルローンでもとりあえず破綻しないだろうってこと、
現実には今の市場には存在しないだろう、
フルローンで成功した人間ってのは、5年位前の買い手市場の時に
これ位の条件の物件を運よく買えたってだけ、

10%以上が高収益なんてふざけたこという不動産会社ばかりだけど
築浅RC表面10%、立地、間取りの将来性良しの物件でも、
最低自己資金は2割入れて元金均等返済でキャッシュフローの
殆どを貯蓄しながら、修繕準備金以外を小まめに繰り延べ返済して
行かないと厳しい、 家賃だけの生活をするなら
初めから4割自己資金でないと、今破綻していない連中も
7割は10年後に厳しくなる。

82 :名無し不動さん:2008/01/03(木) 09:04:31 ID:cGlk24yz
補足するけど、
ネット利回りで一つ殆どの不動産会社が
知っていても言わない落とし穴がある。

それは減価償却と元金支払いのバランス、
トンでもなく安い土地値で土地1、建物9なんて
物件なら大した問題じゃないけど、容積率の高い
好立地な物件でも普通土地1建物2位の割合がせいぜい、
交渉で上手くやって税務署に上手い言い訳をつけられて
7割建物がいいところだろう、
元金払いも所得に計算される不動産投資は
サラリーマン所得と合算されるとあっという間に1000万を
越えるし5%の個人事業税が掛かるから、
原価償却と元金払いの差額の元金分にも4割以上税金が掛かる。
稼働率8割、金利4%位の元金均等返済でネットで2%以上のキャッシュフローが
ないとフルローンは殆どの場合買って5年位で銀行支払いと税金払いだけで金がなくなるか
税金を自分のサラリーから補填するはめになる。
このとき数千万の物件ならなんとかなるだろうけど、3億とかの物件だと元金払いも
年1千万で、減価償却が半分の500万だと仮定すると、残りの
500万の半分は税金で持っていかれると仮定しないと、
実際、最高税率だと個人事業税も含めると55%となるんで
法人にする方が得なんだけど、これでも4割はもっていかれる。
この分の税金分をキャッシュフローを計算する段階で差っぴいて
おかないと買ったあと収支が狂う。

がこんなこと教えると買ってもらえないので不動産会社は
まず言わない。

83 :名無し不動さん:2008/01/03(木) 10:51:45 ID:???
>>82
力説するほどのこと書いてねえw

84 :名無し不動さん:2008/01/03(木) 10:55:19 ID:oIkNUDGz
いいこと言った。わからんやつは破綻予備軍

85 :名無し不動さん:2008/01/03(木) 10:58:18 ID:???
>>82,84
サラリーからの支出のかなりの部分を経費に回せることを
知らない時点で、脳内か経営無能力者w


86 :名無し不動さん:2008/01/03(木) 11:18:16 ID:???
いや、どんな投資でも、税金のことも含めて考えることが必要

投資の種類に応じて、税法の適用は異なる。
ストックにかかる税金(固定資産税など)、インカムゲインにかかる税金(いわゆる所得税など)、キャピタルゲインにかかる税金(不動産譲渡所得税など)を、
出口=投資回収までの長年を見据えてトータルで戦略を考えることが必要
投資のわかる税理士にアドバイスしてもらえ

不動産は、現在の税引き前キャッシュを、資産(将来のキャッシュフロー)に転換して、課税を繰り延べることにひとつのメリットがある。
金持ちが不動産投資をする理由のひとつは、税金対策にあることは、このスレの住人なら知っているだろう。
サラリーマンには、そこまでの税繰り延べ効果は期待できない。

関西の不動産市場を見ていると、都心部の中古マンションの売れ行きが相当悪化している。
買い手のサイフが閉じているのに、売主の強気が変わっていないためだ。
関西における地価のピークは、昨年の春〜夏だった。その記憶が残っているのだろう。
今年からは、不況に入るだろうから、競売が増えるだろう。

87 :名無し不動さん:2008/01/03(木) 12:14:38 ID:???
>>86買い手のサイフが閉じているのに、売主の強気が変わっていないためだ。

本当に噴飯物の書き込みが多くて笑えるね。
なんで、お前だけが買い手の懐と売主の気持ちを正確に把握できるんだよw

88 :名無し不動さん:2008/01/04(金) 18:06:34 ID:???
>>87

関西圏の、複数の不動産関係者(銀行系不動産、大手販売業者、地場の販売業者など)の話を総合した見解だ。
買い手の心理が一時に比べると冷え込んでいるのは、中古物件が本当に売れなくなってきたことから。
売主の強気というのも、複数の不動産販売業者との世間話で出てくる。

だいたい販売業者なんてのは、外面では「いや、売れてますよ」と言って当然なのだが、
そういった方々が本音では「実は、物件がはけずに厳しいです」と言っている実情がある。

だいたいこういう相場観というのは、個人のバイアスがかかっていて当然。
話半分で聞けばよいわけで。

「正確」なわけないだろうがゴルァ 釣りか?

89 :名無し不動さん:2008/01/04(金) 22:06:19 ID:l075CF7J
まあ確実に大阪は売れ行きが鈍ってる。

90 :名無し不動さん:2008/01/04(金) 22:49:09 ID:jUYyRReu
今はだめだね

91 :名無し不動さん:2008/01/05(土) 08:36:44 ID:???
>>88
>>だいたいこういう相場観というのは、個人のバイアスがかかっていて当然。
>>話半分で聞けばよいわけで。

いやあ、この板にはものすごい自信満々で「下がるに決まっている!」とか
断定する輩も多いのでね。

92 :名無し不動さん:2008/01/05(土) 21:56:48 ID:???
賃料の代行周期印してくれるクレジット会社と個人契約できないものでしょうか?

以前、積和不動産の管理しているアパに住んでいたんだけど、
そこに住む条件がオリコカードに加入で、自分の銀行口座から引き落としでした。


93 :名無し不動さん:2008/01/06(日) 11:50:41 ID:Wb93vPdj
地場の不動産会社で集金までふくめた管理探せばいいだろ

94 :名無し不動さん:2008/01/06(日) 12:02:53 ID:???
>>87

>>86のレスは長ったらしいが、言ってる事は正しい。
ただ、表に出ている物件は高い価格設定だが、水面下では安くなっているし、資金繰りがヤバイ業者は売り急いでいる。

95 :名無し不動さん:2008/01/06(日) 15:02:26 ID:???
>>93

管理してもらうとなると、賃料の5〜10%と高いんですよ。
一括借り上げだと20%だし。
私が望むのは、家賃の自動引き落とし機能だけです。

96 :名無し不動さん:2008/01/06(日) 15:51:32 ID:a1AYAzgk
教えて下さい。
福島県で1700万円、築15年、表面利回り14%で2DK4戸の物件を買おうと思ってます。
頭金は1000万円を入れるつもりです。
個人的には減価償却期間も残っているし、いいかなーと思っていますが、
どうでしょうか?

97 :名無し不動さん:2008/01/06(日) 16:19:01 ID:nT8ShRDQ
>>85

 煽っているけど、逆にあなたは全て分かってる業者だろ?
サラリーマンが経費で落とせるから問題ない?
それこそワンルーム業者の手口だろ、
経費に出来る?
サラリーマンでも誰でも事業なんだから経費に出来るのは当たり前、
合算所得で、税務上の所得が大きく上がるが、減価償却と元金返しの
差額に税金がかかるのは経費にはならんし、億の物件を買うと
所得は簡単に1000万を超える。普通にfフルローン10%程度の
物件で元利金等で15年以上持ったら、キャッシュは回らなくなる。
銀行に支払うだけでいいならそれでも構わないけど、修繕や
家賃の下落などが重なると入った金がただ出て行くだけ
部材の償却が終わると
(原価払い−減価償却費)の分だけ税金が増えてキャッシュフローは悪化する。
この位から家賃を下げざる得ない、補修費がかさむ、
新築との競合上、礼金が取れなく、広告費分の経費がかさむなど
収入が減るのに、
もちろん物件がもてればキャッシュが残らなくてもいいっていうなら
いいけどね、元利均等返済で、長期譲渡になる5年を超えたら
すぐに出口を見つけて売り逃げる戦略を最初からたててる人間は
いいけど、何も分からず良い値段で売り抜けられる時期を逃すと
余程、貯金や繰り延べ返済をしていないと厳しいことになるよ。


98 :金融カオス:2008/01/09(水) 00:44:55 ID:WI1+M5zH
ってか、85の指摘は気をつけないといけないのは、85の言うところの
「支出の経費化」をするためには、不動産収入があり、不動産物件が複数
ある場合だ。つまり、自分は住民票の無い場所に住み、そこを内装し、
経費として落とすのだ。しかし、経費として落とすとはいえ、それ以外の
不動産からの収入が無いと駄目だけどね。例えば上記の場合で、不動産物
件を2つ買って、住民票を一つの方において、住民票をおいてない不動産
物件に住み、内装費用で数百万かけて、減価償却で年間に80万落とせる
とする。この場合は確かに内装費用は生活費から「経費」に変換されたが
収入が無いために、経費として落とせても納税額に影響はしない。
 仮に年収216万のサラリーマンがこの技?をやってのけたとしても、
総所得は不動産収入から不動産経費を引いたものと、年収から給与所得
控除を引いたものの加算になる。つまり、給与年収216万の所得は、
自動的に1332000円と決められていて、不動産経費80万をこの
1332000円から更に引くことは出来ない。つまり、85の技はあ
る程度金や収入に余裕がある人間がやれば効果が期待出来るが、金や
収入がなまじっかの人間がやっても無駄だし損することが大多数になる
から気をつけるべきだ。
 

99 :名無し不動さん:2008/01/09(水) 10:16:00 ID:GB1h7PMK
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/
融資無理だろうねw

100 :名無し不動さん:2008/01/17(木) 23:41:32 ID:???
不動産投資なんて基本的に
土地か余剰資金数千万ある人間のヘッジのためのもんだ。
100万単位で増やしたいのなら投資信託でもしてろ。


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